临夏回族自治州人民政府办公室关于印发临夏州物业管理服务

提升年活动实施方案的通知

临州办发〔2021〕9号      2021年2月3日

各县（市）人民政府，州政府有关部门：

《临夏州物业管理服务提升年活动实施方案》已经州政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

临夏州物业管理服务提升年活动实施方案

为进一步整顿和规范物业行业领域市场秩序，全面提升物业管理服务整体水平。按照州委州政府安排，将2021年定为临夏州物业管理服务提升年，现结合我州实际，制定如下实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，深入落实习近平总书记对甘肃重要讲话和指示精神，牢固树立新发展理念，提升城市建设和管理水平，全力营造“安全、便捷、利民、友善”的新时代临夏环境，坚持以解决物业管理行业突出问题为导向，按照“属地管理与条块联动、政府引导与分类管理、业主自治与专业服务、依法监管和规范管理相结合”的原则，加快补齐短板弱项，规范物业服务，加强监督管理，改善居民生活环境，努力构建物业小区长效管理机制，创造宜居、方便、舒心、美好的小区居住环境。

二、工作目标

利用一年的时间，集中解决群众反映突出的违法建设、环境卫生、安全隐患、物业服务、维修资金、业主委员会等问题。物业服务社会满意度明显提高、物业服务常态长效监管深入推进、物业服务行业整体水平全面提升、业主委员会履职能力普遍增强，人民群众获得感、幸福感和满足感明显提升。

三、重点工作

（一）规范小区停车管理。物业区域规划建设的停车位，应优先满足业主停车需求。开发企业未出售的车位鼓励为以合理价位租售，对已售但未使用的闲置空车位，引导相关业主以合理价位出租，提高车位使用率。利用一些靠近住宅小区的商业综合体的停车场，通过白天晚上错峰使用，充分利用好有限的停车资源。通过租售并举、合理利用、盘活存量车位。加强小区车位管理，整治消防通道、人行道内机动车及非机动车乱停乱放、不按规定停放等现象，取缔违规停车泊位，制定停车管理规约，规范停车服务收费行为，合理制定物业管理区域内的行车路线，打通小区与街区道路微循环，切实做好物业小区内车辆停放秩序维护。引入社会资金，在老旧小区及周边地段规划建设立体停车场、机械式停车库等智能停车设施项目，提高地下和立体空间的利用，基本保障停车需求，有效缓解停车压力。（责任单位：州住建局、州自然资源局、州市场监管局、州发改委，各县市政府）

（二）全面开展环境卫生治理。集中开展楼道、绿化带、地下室等卫生死角清理整顿，集中开展小区出入口、大堂门厅、电梯轿厢、公告（宣传）栏、标识标牌美化清洁。动员业主全面清理影响楼宇外貌和市容的物品，努力营造整洁有序的环境面貌；打造“舒适回家路”“活力上班路”。积极推动生活垃圾分类，提升生活垃圾分类覆盖率。开展“文明餐桌、公筷公勺”“厉行节约、反对浪费”“垃圾分类、从我做起”等系列公益宣传和推广活动，培育业主居民友善优雅、文明健康的生活习惯。对小区保洁做到“四统一”，即统一作业标准、统一作业时间、统一作业工具、统一作业范围，努力实现住宅小区和城市道路普扫的有机结合，清除保洁死角，提升保洁质量。（责任单位：州住建局，各县市政府）

（三）保障公共设施设备安全。认真排查小区管理中的各类安全隐患，落实定期巡查检修机制，加大对电梯失修失检、水电气热管网漏损、道路破损、电动车充电、消防等公用设施设备与共用通道、消防通道、地下空间等重点部位的日常巡查和维修养护管理，及时消除安全隐患。严格落实电梯年检制度和安全质检责任，建立电梯维保单位诚信系统，定期向社会公示；实行电梯运行实时在线监测，降低电梯故障率，有效遏制电梯事故的发生；电梯的日常维护管理要建立台账，要做到电梯使用安全有据可查，按规定将维修保养单在电梯内显著位置公示。每年开展一次电梯安全演练。督促物业服务企业做好二次供水设施的日常巡查、维护和定期清洗工作。（责任单位：州市场监管局、州住建局，各县市政府）

（四）全面开展违法违建清理执法行动。着力解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住改商等突出问题。对新增违建及时依法予以拆除，存量违建逐步拆除，并对违法当事人和相关负责人进行处罚。对违章搭建设施，要严格按照规划图纸恢复原貌，对拒不整改的，相关执法部门依法依规进行处理；对擅自改变房屋用途的，从事经营性（小饭桌、学习辅导班、美容美体中心等）活动的场所，依法依规进行取缔。县市政府每年集中组织一次执法进小区活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违章行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。（责任单位：州自然资源局、州住建局，各县市政府）

（五）规范物业服务收费管理。按照《临夏州住宅小区物业服务质量星级评定管理暂行办法》规定，实行“质价相符”的物业服务等级标准。实行政府指导价的物业服务收费，按照政府及发展改革、住建部门有关规定确定具体收费标准。核实物业服务收费标准，进一步落实物业费收交和支出及公共能耗分摊公示制度，定期组织和开展物业费收交及公示检查，增强物业费收交的透明度，构建“质价相符”的物业服务收费体系。坚决打击物业服务中存在房屋装修垄断装修材料的购买及运输、控制小区装修材料价格、装修合同不规范等违法违规行为。供水供电供气等各专业经营单位要制定和实施限期改造计划，过渡实现向最终用户收取费用，减少中间环节，从源头治理擅自停水停电强制收费现象。对接受委托代收水、电、气等费用，向业主收取手续费等额外费用行为要坚决查处。（责任单位：州发改委、州市场监管局，各县市政府）

（六）推进物业服务标准化建设。推行物业设施设备用房标准化管理，把小区公厕作为必备附属设施，已建成的小区，改造物业厕所或修建移动公厕，并对外开放；梳理、排查和整改物业服务的薄弱环节，加强服务受理和回访、投诉处理、品质监督、满意度调查等业务流程的优化完善。重点聚焦客户服务中心及接待问询台、人员车辆进出口及门岗、单元（楼栋）大堂及电梯厅、园区道路绿地、业主活动场馆等区域，抓好推广普通话，规范文明用语“环境硬件”改善和“服务软件”提升。推进服务窗口和服务岗位规范化建设，提升物业服务人员的职业形象和服务规范；落实《临夏州住宅小区物业服务质量星级评定管理暂行办法》，全面开展物业服务项目星级化评定，要在醒目位置悬挂星级评定等级铭牌；加快制定不同类型物业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。（责任单位：州住建局，各县市政府）

（七）提升老旧小区物业服务水平。结合老旧小区改造，整治小区及周边绿化、照明等环境，推动适老化改造和无障碍设施建设。合理布局和建设绿地，增加荫下公共活动场所、小型运动场地和健身设施。实施生活垃圾分类，完善分类投放、分类收集、分类运输设施，争取创建一批绿色社区。具备物业企业服务条件的老旧小区，可参照物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化的有偿物业服务。无物业小区逐一分析研判，根据小区规模大小、位置分布、居民接受程度等不同情况，探索“连片整合、以大带小、先试后买、分步推进”等模式，共同制订引进方案，引进州内外先进物业服务企业，逐步实现老旧小区物业管理100%全覆盖。老旧住宅小区物业服务费用由小区全体业主共同承担，可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业费用不足。（责任单位：州住建局、州发改委、州自然资源局，各县市政府）

（八）规范维修资金归集使用。采取委托、集合、电子投票、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。根据《临夏州住房专项维修资金管理办法（试行）》规定，完善应急维修机制，明确应急维修范围和标准，建立紧急情况使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，加快建立住房专项维修资金补交和续交制度，引导业主按照相关规定和业主大会决定进行补交和续交。试点业主大会管理物业维修资金，逐步将维修资金划转业主大会自治管理和使用，社区全程进行监管。未按规定使用、虚报、挪用、骗取、侵占维修资金，未按规定公示维修资金使用账目，未将住房维修资金交存到专户的行为，移交由公安机关开展专项调查，依法追究相关法律责任。（责任单位：州财政局、州住建局、州公安局，各县市政府）

（九）创新物业承接查验。新建住宅小区选聘的物业公司在物业交付使用前，与建设单位按照《物业承接查验办法》完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，对查验出的问题，沟通开发商及相关单位及时解决，并按规定，持相关文件向各所在地物业主管部门办理备案手续，减少或避免开发遗留问题。试行街道（乡镇）、社区、物业服务企业、业主共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝“带病”交付。物业服务企业参照物业行业主管部门制定的合同示范文本，与物业单位签订物业服务合同，并按合同约定和投标承诺，切实履行职责。（责任单位：州自然资源局、州住建局、州市场监管局，各县市政府）

（十）健全诚信建设和行业自律制度。开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将评定结果与物业项目评优、招投标等结合使用，加大企业失信惩戒力度利用物业服务行业协会职能，加强对项目负责人、企业关键岗位的培训与管理，制订行业行规，杜绝行业恶性竞争，构建和维护良好的物业服务市场秩序。建立物业服务企业和项目经理诚信档案“黑名单”制度。（责任单位：州住建局、市场监管局，各县市政府）

（十一）提升业主自治和自我管理能力。街道（乡镇）、社区（村）及时指导召开业主大会、选举业主委员会，对尚不具备条件成立业主委员会的，由社区暂时代行业主委员会相关管理职能并向业主公示；指导和探索符合条件的物业企业和住宅小区成立党支部，全面推进业主监事会、业主代表大会和“两长一代表”（党小组长、楼栋长和业主代表）、“红色物业”等制度建设；建立监事委员会制度，允许物业实际使用人进入监事会。引导业主遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务全面提升业主自我管理意识。鼓励、支持业主委员会建立业主个人诚信档案，纳入社区统一管理。健全业主委员会制度。实现业主委员会100%全覆盖。（责任单位：州住建局，各县市政府）

（十二）规范公共收益管理。在服务区域内显著位置公示收费项目、收费标准、公共收益收支、公共水电费分摊、收费金额和使用情况等，定期组织和开展物业费收交及公示检查，增强物业费收交的透明度。明确物业管理区域范围，规范公共收益使用范围，明确公共收益财务管理和责任主体，加强财务监管和审计，建立小区公共收益协商机制，由业主委员会与物业服务企业在街道、社区的监督指导下，明确收益分配比例。业主委员会要在街道（乡镇）、社区（村）的指导监督下单独开户建账，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小区经费收支情况。（责任单位：州市场监管局、州发改委、州住建局，各县市政府）

（十三）推进居家社区养老服务。通过盘活小区既有公共房屋和设施，保障新建居住小区养老服务设施达标，加强居家社区养老服务设施布点和综合利用，补齐居家社区养老服务设施短板。推进居家社区适老化改造，推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，丰富居家社区养老服务内容。鼓励物业服务企业对接智慧城市和智慧社区数据系统，建设智慧养老信息平台，将社区老年人生活情况、健康状态、养老需求、就医诊疗等数据信息纳入统一的数据平台管理，支持打造“互联网+养老”模式，整合线上线下资源，精准对接助餐、助浴、助洁、助行、助医等需求与供给，为老年人提供“点菜式”便捷养老服务。（责任单位：州民政局、州住建局、州市场监管局，各县市政府）

（十四）打造智慧物业技防平台。通过建立社区三维模型，对接物业小区安防视频（主干道、门厅、主要出入口监控，电梯、停车场等）无死角全覆盖，为管理者提供小区运营影像数据，实现远程在线安防管控。依托智慧城市建设，推广智慧物业小区应用系统，实现门禁系统100%全覆盖。建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用，做到用户只需关注自己所在小区的微信公众号，即可享受智能门禁、智能停车场、线上投诉报修、在线通知等高效、便捷的物业服务；鼓励物业企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化，打造“智慧物业”。（责任单位：州公安局、州住建局，各县市政府）

四、工作步骤

（一）动员部署阶段（2021年2月4日—2月28日）。

各县市要根据工作职能制定具体实施方案，全面启动安排部署活动任务，各相关部门要对应工作职责，重点推进。利用电视台、网络等新媒体，“说事墙”、“回音壁”宣传栏等，加强舆论宣传引导。设立举报电话、电子信箱等方便快捷的信访投诉渠道，接受广大群众的社会监督，部署执法检查工作。

（二）集中攻坚阶段(3月1日—10月31日)。坚持问题导向，针对重点难点问题，多措并举，压茬推进，强力攻坚。一是2月底前完成业委会组建和业委会职能讲座，聘请专业老师向业委会成员、街道办事处、居委会负责成立业委会工作人员进行授课，明确业委会成立的实操程序以及街道办的职能与义务。二是举行物业管理员培训班，进一步提高物业经理人的综合业务素质和法制观念。三是物业企业按照活动要求内容自查自纠，部门全面摸底，认真梳理排查物业行业中的各类矛盾、纠纷和问题，以小区为单位建立工作台账，列出问题清单，制定整改措施，逐条、逐项化解问题，销号，填写《临夏州物业管理服务提升年活动整改台账》。四是六月底前，要组织人大代表、政协委员、业主和物业服务企业代表观摩学习，开展化学互比互促活动，补齐短板。 五是开展“回头看”。对管理规范、服务标准、业主口碑好的企业给予表彰，对不积极开展活动、管理混乱、服务质量差、业主意见大的企业进行通报批评。若发现拒不整改的物业服务企业，将其不良行为纳入物业行业诚信档案，记入物业服务企业“黑名单”，并坚决剔除出物业服务市场  。

（三）巩固提升阶段（2021年11月1日—12月31日）。

及时将工作进展情况和典型案例进行梳理,发挥正反典型的导向作用，及时总结推广好做法好经验，及时总结经验，深入分析物业管理存在的共性问题，突出问题，深入查找深层次原因，研究提出长效措施，形成长效化、制度化，规范化的管理制度成果，推动物业管理高质量发展。查处典型案件进行分析和总结，形成经验材料，通过媒体向社会公开，集中通报一批违法违规典型案例，打击违法违规行为，对工作组织落实得力，完成任务出色的项目和项目经理人给予计入信用档案并加分或向上级审批部门提出物业服务企业信用升级等奖励，营造良好社会风气。

五、保障措施

（一）强化组织领导。成立临夏州物业管理服务提升年活动领导小组（以下简称“领导小组”），负责全州物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题。州住建局为牵头单位，强化组织领导，定期组织召开联席会议，实行“州负总责、县市抓落实”的工作机制。各成员单位要高度重视，分管领导具体抓，合理调配人员充实物业管理监管力量，切实履行部门监管职责。各县市政府要落实属地管理责任，明确一名领导，抓好部署推动和督促落实。要建立相应的工作机制，制定实施方案，做好排查整改进度安排、任务落实、资源调配等，认真开展管理服务提升活动，确保责任落实到位。

（二）靠实部门责任。进一步明确工作目标和职能部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作的最大合力。住建部门负责指导物业管理服务提升年活动开展，协调部门信息共享，建立健全物业管理服务长效机制，负责房屋建筑工程保修期内对开发建设单位履行质量保修责任的监督；发改部门指导物业服务收费基准价及浮动幅度；市场监管部门负责物业服务收费的监督管理,受理物业服务收费咨询及投诉,协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷，对超标准和超范围收费,不按规定明码标价、强制服务并收费等乱收费行为依法进行查处，小区电梯运行安全监管和投诉处理,督促使用单位做好电梯安全管理和维护保养工作,对未取得相关执照擅自在物业管理区域内从事经营活动的,依法进行查处；财政部门负责住房专项维修资金的监督工作；自然资源部门负责按照设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查、对地下车位性质和地上车位权属进行认定，按规定标准设置物业管理和社区用房等配套公建,并在审查的规划图纸中明确标注位置面积 ,做好配套公建的规划竣工验收工作；民政部门负责“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式运行；公安部门负责指导小区安防视频监控，未按规定虚报、挪用、骗取、侵占维修资金，规范居民小区周边道路停车秩序，对停车矛盾突出的住宅小区要结合小区周边道路实际情况，确定车辆临时停车泊位并做好划线工作。

（三）加大督导调度。把提升物业管理服务工作作为强化物业管理、提升物业服务水平的重要抓手，进行定期督导检查，随机抽查、暗访。对群众反映强烈、问题突出的典型案例挂牌督办，及时公布查处结果，做到哪里未整改就跟踪到哪里，哪里没有达标就督查哪里。形成周推进、月通报、月沟通协商、季度评比观摩、常态化培训等机制，通过巡查—交办—整改—反馈—通报等形成工作闭环。对检查中发现存在问题较多且整改不力的小区物业服务企业实行“红黑榜”等措施，坚决予以通报、曝光，并记入企业信用档案，确保活动扎实推进，落到实处。

（四）构建长效机制。加强政策宣传，开展“物业管理服务提升年”系列主题宣传活动，在新闻媒体设置专栏，开展深度报道，大力营造关心支持物业服务业发展的浓厚氛围。开展互学互比互促活动，积极培育品牌企业和优秀示范项目。总结好的经验做法，建立健全常态长效管理机制。

各县市要全力抓好工作落实，并于2021年2月28日前将实施方案报送领导小组办公室。自2021年3月起，每月25日前将重点工作进展情况报送领导小组办公室（邮箱：lxzwyzdfwzx@163.com）。

附件：临夏州物业管理服务提升年活动领导小组组成人员名单

附件

临夏州物业管理服务提升年活动领导小组组成人员名单

组  长：马  军  州政府副州长

副组长：周子良  州住建局局长

        马  涛  州政府研究室副主任

成  员：王晓红  州发改委党组成员、州西部开发办公室主任

        马学明  州公安局副局长

        年军华  州财政局副局长

        何克虎  州市场监管局副局长

        罗方云  州自然资源局副局长

        马旭凯  州住建局副局长

        马福林  州民政局四级调研员

领导小组办公室设在州住建局，由周子良同志兼任办公室主任。各成员单位指定1名业务骨干作为联络员。领导小组成员如有变动，报经组长同意后，由接任工作的同志替补，不另行文。