专家解读 | 阎建军:房屋养老金——公共账户政府建 不给群众添负担
在8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上,住房城乡建设部表示,研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
党的二十大报告明确提出“以人民安全为宗旨”,二十届三中全会决议要求“完善公共安全治理机制”,我国房屋安全治理体系存在薄弱环节,建立房屋养老金制度是完善房屋安全治理体制机制的重大改革举措。
一、改革初衷:补齐房屋安全治理短板
城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节,在现有制度体系下,对于多层多业主住宅的共有部分(包括房屋主体结构、电梯、外墙面等),业主安全责任无法落实,业主委员会“有权无责”。动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意,门槛过高,程序漫长。
业主大会决策难、决策慢,常常导致房屋共用部位和共用设施设备不能得到及时维修和保养,更不可能做到对房屋公共安全进行风险预警和隐患排除。我们在调研中了解到,南方某城市某住宅小区的30余部电梯在炎炎夏日同时发生故障停梯,即使在有关部门大力推动下,业主表决程序在47天之内无法完成,20层以上的业主也只能天天爬楼梯,严重影响正常生活。
更为严重的是,由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实,部分老旧住宅维修资金严重不足。2004年,住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用,之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外,2004年左右的商品房和经济适用房的价格较低,以北京为例,当时的经济适用房价格在1500元/平米左右,商品房的价格集中在4000元至8000元/平米范围内,住宅专项维修资金缴存基数低,部分小区余额已不足三分之一,资金续筹困难。
我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重。由于住房安全治理机制不完善,房屋隐患多,补齐房屋安全治理领域的短板迫在眉睫,政府不得不对既有房屋安全承担更多责任,推行房屋养老金制度改革迫在眉睫。
二、房屋养老金制度改革的关键是在政府支持下建立公共账户,主要用于公共体检
我国采取“大政府”管理思路,政府对于民生安全领域责无旁贷,按照国务院安委会印发的《城市安全风险综合监测预警平台建设指南(2023版)》(安委办函〔2023〕145号),老旧房屋坍塌风险属于公共安全事项。
政府的首要职责是守住安全底线,主要抓手是建立房屋公共体检制度,在此基础上建设既有房屋安全风险综合监测预警平台,早预警,早处置,提升房屋安全管理专业化水平,实现由“治危”向“防危”转变。
房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户,公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。试点城市以人民安全为宗旨,勇于担当,采用了财政出资方式为公共账户筹资。
公共账户资金除了用于公共体检之外,也用于房屋应急托底保障。在外墙脱落、房屋渗水、电梯故障等紧急情况发生时,及时进行排险,对于没有缴存专项维修资金或者维修资金使用存在困难的房屋,先行垫付资金开展紧急维修,消除安全隐患,筑牢房屋安全防线。
三、推动房屋养老金个人账户有序有效运转
除了公共账户之外,房屋养老金还设立了个人账户,个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度,无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。改革思路是让住宅专项维修资金有序有效运转起来,为电梯保险和外墙面保险等筹资,解决人民群众燃眉之急。这方面,株洲市和沧州市都推行了住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革,使用维修资金增值收益建立统筹账户,完善业主共同决策制度,在居委会监督下,采取“公示无异议”的方式购买电梯保险,取得了较好成果。沧州市已经推广到外墙面保险、防水和消防器材等共有部位或共有设施的保险。需要对株洲和沧州模式进行总结提炼,从完善法律法规体系和规范性角度进行更加严格论证,以期向全国复制推广。(作者系中国社科院保险与经济发展研究中心副主任,中国社科院金融研究所创新工程执行研究员)
摘自 《中国建设报》 2024.08.24 阎建军